Забудовники і невикористання ними землі: правові колізії та судова практика

Ірина Бердниченко

Ініціювання стороною дострокового розірвання договору оренди землі, на жаль, нерідко стає підставою для багаторічних судових процесів. 

Відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» (надалі також – «Закон України»), на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25  Закону України.

Часто ініціатором розірвання договору  оренди є орендодавець, який вважає, що підставою для такого розірвання може бути невикористання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням. 

Справді, приписами статті 24 Закону України визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Слід звернути увагу, що найбільш поширеною є ситуація, коли орган місцевого самоврядування ініціює питання про розірвання договору оренди землі шляхом прийняття рішення на сесії. Така практика сама по собі є порушенням статті 24 Закону України, адже як було вказано вище, розірвання договору в односторонньому порядку можливе лише за рішенням суду.

В більшості своїй, такі рішення приймаються щодо земельних ділянок із цільовим призначенням для житлової та громадської забудови. 

В типових договорах оренди землі Київської міської ради, зокрема, відомий всім орендарям, пункт 8.4 Договору, який серед інших обов’язків, зобов’язує орендарів завершити забудову земельної ділянки в строк, встановлений проектною документацією та використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору.

Відсутність протягом встановленого строку, на земельній ділянці об’єкта задля будівництва якого було надано в оренду землю і стає підставою для прийняття орендодавцем рішення про розірвання договору оренди землі, а в подальшому – для судових спорів, які невтішно закінчуються для органів місцевого самоврядування. 

В основу обґрунтування прийнятого рішення лягає позиція орендодавця, який вважає, що невикористання землі за цільовим призначенням є порушенням орендарем зобов’язань, покладених на нього договором та законодавством. 

Проте, що таке невикористання землі за цільовим призначенням та використання не за цільовим? 

Відповідь на це питання вже давно надала судова практика.

Проте, для початку, з’ясуємо, що таке «цільове використання землі». 

Частиною першою статті 19 Земельного кодексу України, землі України поділяються на наступні категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

У межах категорії земель, земельні ділянки поділяються за конкретним цільовим призначенням.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки – використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої Наказом Державного комітету України  із земельних ресурсів від  23 липня 2010 року № 548, окремими видами цільового призначення земельних ділянок житлової та громадської забудови є, зокрема землі для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка (02.01), для колективного житлового будівництва (02.02), для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (02.03), для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (03.07) та ін.